Beschlüsse

Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (die Regel sind Miteigentumsanteile). Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Ersatz- oder Wiederholungsversammlung ein, welche in jedem Falle beschlussfähig ist.

Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Beschluss jetzt bei den folgenden Materien die statthafte Entscheidungsform, vgl. § 23 WEG:

  • – § 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG.
  • – § 16 Abs. 3 WEG: Verteilung von und Verwaltungs- und Betriebskosten. Das sind all jene Kosten, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden können, also nicht etwa Energiekosten.
  • – § 16 Abs. 4 WEG: Verteilung der Kosten von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Baumaßnahmen. Die Regelung bezieht sich jedoch ausschließlich auf Einzelfälle. Eine generelle Kostenverteilung kann nicht beschlossen werden. Damit hat der Gesetzgeber zugleich den in der Praxis bedeutsamen Sachverhalt der überschießenden Instandsetzung neu geregelt. Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen, die auf Grund einer fehlerhaften Bedarfsanalyse gefasst wurden, waren nach bisher herrschender Meinung nichtig, weil sie gegen die gesetzliche Kostenregelung verstießen. Da nunmehr eine Entscheidung für den Einzelfall legitim ist, sind auf fehlerhafter Grundlage ergangene Beschlüsse nicht zugleich nichtig, sondern wirksam und allenfalls anfechtbar.
  • – § 21 Abs. 7 WEG: Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Anwendungsfall ist beispielsweise die Einführung des Lastschriftverfahrens.
  • § 22 Abs. 2 WEG: Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik durch Modernisierungsmaßnahmen zwecks Erhaltung des Verkehrswertes der Anlage.

Angesichts der zahlreichen Vorschriften ist eine Vielzahl der Beschlussfassungen rechtswidrig. Zu unterscheiden ist zwischen formellen und materiellen Fehlern.

Häufige Formfehler sind:

  • Der Gegenstand des betroffenen Beschlusses wurde in der Einladung nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichnet (§ 23 Absatz 2 WEG).
  • Die Einladung wurde nicht an alle Wohnungseigentümer geschickt.
  • Die Einladungsfrist von grundsätzlich zwei Wochen (§ 24 Absatz 4 WEG) wurde nicht eingehalten.
  • Die Einladung erging nicht in Textform (§ 24 Absatz 4 WEG, § 126b BGB).
  • Eigentümerversammlung zu unangemessener Zeit oder an einen ungeeignetem Ort
  • Fehlende Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung wegen mangelnder Teilnahme:
    Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nur beschlussfähig, solange die erschienenen Eigentümer oder deren Vertreter mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 25 Absatz 3 WEG).
  • Anwesenheit eines „Unberechtigten“ in der Eigentümerversammlung:
    Grundsätzlich ist die Eigentümerversammlung nicht öffentlich. Gäste dürfen grundsätzlich nur nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss zur Geschäftsordnung teilnehmen.
  • Verstoß gegen das Stimmverbot eines Eigentümers:
    Nach § 25 Absatz 6 WEG ist ein Wohnungseigentümer vor allem nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Vertrages der Gemeinschaft mit ihm oder um einen Rechtsstreit der Gemeinschaft gegen ihn geht. Z.b. darf ein Eigentümer nicht mit abstimmen, wenn es um den Abschluss eines Handwerkervertrages der Eigentümergemeinschaft mit diesem Eigentümer geht.  Wenn in der Versammlung über die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen gegen einen Eigentümer abgestimmt wird, der mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug ist, darf dieser Eigentümer nicht mit abstimmen.

Häufige materielle Fehler sind:

  • Kostenumlage nach falschem Umlageschlüssel (z.b. Zahl der Wohnungen statt Miteigentumsanteile).
  • Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl Sondereigentum betroffen ist.
  • Bestellung eines Hausverwalters bei fehlender Eignung:
    Es kann z.b. ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG)vorliegen, soweit klar ist, dass der betroffene Verwalter bereits in der Vergangenheit in die eigene Tasche gewirtschaftet hat.
  • Abschluss eines Verwaltervertrages:
    Falls z.b. durch den Vertrag dem Verwalter Rechte eingeräumt werden, die diesem nicht gebühren oder Verwalterentgelte zugesprochen werden, die offensichtlich überzogen sind, kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) vorliegen.
  • Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis:
    Es kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) vorliegen, wenn z.b. andere Handwerker die notwendigen Arbeiten zu einem wesentlich günstigeren Preis angeboten haben.
  • Beschluss über eine „Renovierungsmaßnahme“, die weder eine bloße Instandhaltung noch Instandsetzung betrifft und über die auch nicht ausnahmsweise als Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Absatz 2 WEG durch Beschluss entschieden werden kann.
  • Beschluss über einen Gegenstand, der bereits durch einvernehmliche Regelung aller Eigentümer bindend entschieden ist:
    Insbesondere Fragen, die bereits in der Teilungserklärung geregelt sind, können grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss neu geregelt werden. Insoweit bedarf es einer Änderung der bindenden Vereinbarung durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer. Ob eine Änderung im Beschlusswege, also durch einen „allstimmigen Beschluss“, möglich und unanfechtbar ist, oder ob eine förmliche Änderung der Teilungserklärung beim Notar notwendig ist, ist vom Einzelfall abhängig.
    Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wurde durch die Neuregelung in § 16 Absatz 4 WEG geschaffen. Danach kann in den dort genannten Fällen eine abweichende Regelung zur Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen getroffen werden. Voraussetzung ist aber immer, dass es sich um die Regelung eines Einzelfalls handelt und dass diese Regelung sachangemessen ist, dass sie insbesondere dem tatsächlichen Gebrauch oder der Möglichkeit dazu entspricht. In diesen Fällen ist eine besonders qualifizierte Mehrheit erforderlich: 3/4 aller Eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen die Entscheidung mittragen. Ob die Voraussetzungen von § 16 Absatz 4 WEG im Einzelfall wirklich gegeben sind, ist sicherlich schwer zu beurteilen.