Das Sondernutzungsrecht ist die einem Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG eingeräumte Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen. Der insoweit begünstigte Wohnungseigentümer ist zum alleinigen Gebrauch des betreffenden Teils des Gemeinschaftseigentums berechtigt und ihm allein stehen auch die sonstigen Nutzungen (z.B. Einnahmen aus Vermietung) zu. Mit dem Erhalt des umfassenden Nutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum hat er wirtschaftlich die Stellung eines Alleineigentümers. Praktisch bedeutsame Beispiele sind die Begründung von Sondernutzungsrechten an gemeinschaftlichen Kfz-Stellplätzen, an Kellerräumen, an Terrassen, an Hausgärten oder an Dachböden.
Gesetzlich definiert ist der Begriff „Sondernutzungsrecht“ nicht. Vielmehr setzt das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG voraus, dass es Sondernutzungsrechte gibt.
Grundsätzlich nicht möglich ist es, Sondernutzungsrechte per Mehrheitsbeschlusszu begründen. Hierzu haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass ein Beschluss dieses Inhalts nichtig wäre. Enthält allerdings die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel, kann auch mehrheitlich beschlossen werden, einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen.
Ein per Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht wirkt zunächst nur unter den Eigentümern, die an der Vereinbarung beteiligt waren (sog. schuldrechtliche Wirkung). Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist der Erwerber an eine solche Vereinbarung nicht gebunden, d. h. ihm gegenüber entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung.
Wird ein Sondernutzungsrecht allerdings als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, wirkt es auch gegenüber Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer (sog. dingliche Wirkung). Damit einem Sondernutzungsrecht diese dem Sondereigentum ähnliche Wirkung zukommt, sollte es daher im Grundbuch eingetragen werden.
Den Inhalt des Sondernutzungsrechts beschreibt § 5 WEG.
§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.
Aktuelle Urteile zum Sondernutzungsrecht:
OLG München, Beschluss vom 28.3.2007, Az: 34 Wx 199/04
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Durch jahrelange Duldung der ausschließlichen Nutzung eines Wohnungseigentümers einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachterrasse durch wird kein Sondernutzungsrecht begründet.
KGR Berlin 2007, 937-941
- Da Sondernutzungsrechte den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmen, verlangt der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, dass die Eintragungsbewilligung klar und bestimmt bezeichnet, an welcher Fläche das Sondernutzungsrecht bestehen soll. Den Anforderungen an die bestimmte Bezeichnung der Fläche, an welcher das Sondernutzungsrecht bestehen soll, kann wahlweise durch eine Beschreibung der Fläche in der Teilungserklärung oder durch Bezugnahme auf einen Lageplan, der nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans sein muss, Rechnung getragen werden. Es ist ausreichend aber auch erforderlich, dass die Sondernutzungsfläche bestimmbar ist. Entspricht die Bezeichnung diesen Anforderungen nicht, ist ein Sondernutzungsrecht nicht wirksam entstanden.
- Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz ist auch dann zu beachten, wenn Sondernutzungsrechte in der Weise begründet werden, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden und der teilende Eigentümer sich selbst oder dem Verwalter vorbehält, Sondernutzungsrechte bestimmten Sondereigentumseinheiten zuzuordnen.
- Werden die als Sondernutzungsflächen zuzuweisenden Flächen in der Teilungserklärung und der dieser angeschlossenen Gemeinschaftsordnung lediglich als „belegen auf dem Gemeinschaftsgrundstück“ und „als Mietergärten angelegte Gärten“ bezeichnet und auch nicht durch Bezugnahme auf aussagekräftige Pläne näher erläutert, so entsteht hierdurch noch kein Sondernutzungsrecht.
- Ein Sondernutzungsrecht oder ein Anspruch auf Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung lässt sich regelmäßig nicht aus der alleinigen Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche durch einen Wohnungseigentümer über einen längeren Zeitraum herleiten. Dies folgt mittelbar daraus, dass die Nichtigkeit einer inhaltsgleichen Beschlussregelung ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden kann.
OLGR München 2007, 505-506
- Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt.